Guías · El edificio por dentro

Comprar un piso de los años 70: los 7 problemas que debes revisar antes de firmar

Media España vive en pisos levantados entre 1960 y 1980, y muchos son compras excelentes: buenos metros, buenos barrios, precio razonable. Pero esa generación de edificios arrastra una lista concreta de riesgos que el anuncio nunca menciona. Esta es la lista, sin dramatismo y con números.

GUÍA · ACTUALIZADA JULIO 2026 · LECTURA 9 MIN

1. Estructura: la aluminosis y sus primos

Entre los años 50 y mediados de los 70 se fabricaron viguetas de forjado con cemento aluminoso, un cemento que fraguaba rapidísimo y abarataba la prefabricación. Décadas después se descubrió el precio: ese hormigón se transforma químicamente con el tiempo y la humedad, pierde resistencia y deja las viguetas porosas y frágiles. Es la famosa aluminosis.

Lo importante para ti como comprador: no se ve en una visita. El forjado está escondido bajo el suelo del vecino de arriba y sobre tu falso techo. Ni el vendedor lo sabe, en muchos casos. Lo que sí se puede saber por adelantado es si el edificio está en el rango de años y zonas donde se usó ese cemento, que es exactamente lo que comprueba el informe a partir de la dirección. Si está en rango, la jugada correcta es condicionar la compra a una cata técnica: un técnico abre el forjado en un punto, analiza la vigueta y sale de dudas. Cuesta unos cientos de euros y puede ahorrarte un piso apuntalado.

Junto a la aluminosis conviven sus primos de generación: carbonatación del hormigón con armaduras oxidadas a la vista en cantos de balcón, y patologías de forjado por humedades de décadas en baños y cocinas. Señales que sí puedes ver: fisuras diagonales en tabiques, puertas que dejaron de encajar, techos abombados y balcones con el hormigón saltado y el hierro asomando.

2. Amianto: la uralita no está solo en los tejados

El fibrocemento con amianto (la "uralita") se usó de forma masiva aproximadamente entre 1955 y 1990, hasta su prohibición en España en 2002. En un bloque de los 70 puede estar en la cubierta, sí, pero también donde no miras: bajantes de saneamiento, depósitos de agua, conductos de ventilación y jardineras.

Mientras está intacto y nadie lo toca, el riesgo sanitario es bajo. El problema es económico y aparece justo cuando la comunidad quiere hacer obras: el amianto no lo puede retirar cualquiera, solo empresas inscritas en registros oficiales, con planes de trabajo aprobados y gestión del residuo. Traducción: cualquier obra que toque bajantes o cubierta se encarece, y esa factura acaba en derrama. Antes de comprar, pregunta si el edificio tiene fibrocemento localizado y si ya existe un plan para retirarlo. Si la respuesta es "ni idea", ya sabes algo del nivel de gestión de esa comunidad.

3. Instalaciones: plomo en el agua y enchufes sin toma de tierra

Un piso de los 70 sin reformar suele arrastrar dos herencias invisibles:

• Fontanería de plomo o hierro galvanizado. El plomo en tuberías de agua de consumo se fue abandonando en los 70-80, pero quedan tramos vivos en montantes y acometidas de edificios no renovados. Además del asunto sanitario, el hierro galvanizado de esa época está al final de su vida: poca presión, agua turbia al abrir el grifo por la mañana y fugas recurrentes.
• Electricidad sin toma de tierra. Muchos pisos de esa década se entregaron con instalaciones de dos hilos, sin conductor de tierra y con potencias pensadas para una nevera y una tele. Sin toma de tierra, el diferencial no te protege como debe. Renovar por completo la instalación eléctrica de un piso suele rondar 3.000–8.000 € según tamaño; la fontanería interior, otro tanto.

En la visita: mira el cuadro eléctrico (si ves fusibles de cerámica o un cuadro diminuto, instalación original), fíjate en si los enchufes tienen los dos agujeritos y las patillas de tierra, y abre los grifos un rato. Son dos minutos que valen miles de euros.

4. Sin ascensor: el descuento que se convierte en derrama

Buena parte de los bloques de 4 y 5 plantas de los años 70 se construyeron sin ascensor. Eso explica muchos "chollos": un cuarto sin ascensor puede costar del orden de un 15–25% menos que el mismo piso con él. La pregunta es qué pasa después, porque solo hay dos futuros posibles:

• El edificio nunca lo instala. Tu piso seguirá valiendo menos, será difícil de vender a mayores y familias, y tú mismo lo sufrirás con carritos, compra y años.
• El edificio lo instala. Una instalación de ascensor suele rondar 60.000–120.000 € según plantas y dificultad, y las obras de accesibilidad son de las que la comunidad puede acordar con mayorías que no podrás bloquear. Repartido entre pocos vecinos, tu "chollo" trae dentro una derrama de 5.000–15.000 €.

Ninguno de los dos escenarios es malo en sí: lo malo es no haberlo metido en el precio. Un dato curioso: la presencia de ascensor se puede verificar desde fuera, porque el casetón sobresale en la cubierta. El informe lo detecta con datos de elevación láser de la cubierta, sin fiarse de lo que diga el anuncio.

5. Derramas inminentes: la fachada, la cubierta y el momento del edificio

Un edificio de los 70 tiene ahora 50-55 años. Es exactamente la edad a la que tocan, todas a la vez, las obras gordas de su ciclo de vida: rehabilitación de fachada, impermeabilización de cubierta, bajantes, portal y accesibilidad. Si el edificio ya las hizo, magnífico: estás comprando lo mejor de dos mundos. Si no las hizo, las vas a pagar tú, no el vendedor que disfrutó el edificio barato durante 30 años.

Órdenes de magnitud prudentes por vecino, para que nada te pille de sorpresa: una rehabilitación integral de fachada con aislamiento puede suponer 4.000–12.000 € por vivienda; una cubierta, 1.000–4.000 €; unos bajantes, 1.000–3.000 €. Cómo comprobar lo ya aprobado (actas, certificado de la comunidad) y cómo anticipar lo que aún no se ha votado lo contamos en detalle en la guía de derramas pendientes antes de comprar.

6. Aislamiento nulo: la factura que viene con las paredes

Hasta 1979 no existió en España ninguna exigencia térmica para construir. Un bloque de los 70 típico tiene fachada de ladrillo con cámara de aire vacía, ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico y vidrio sencillo. Traducción: frío en invierno, horno en verano y facturas altas todo el año.

En números prudentes: calentar un piso de unos 80 m² de esa época puede irse a 600–1.200 € por temporada según zona y combustible, el doble o el triple que el mismo piso ya rehabilitado o que una vivienda reciente. A esto se suma la lotería de la orientación: el mismo piso con sol de invierno o sin él puede variar su gasto un 10–30%. Cómo saber cuánto sol recibirá exactamente tu piso, hora a hora, lo explicamos en la guía de horas de sol de un piso.

La otra cara: estos edificios son los grandes beneficiarios de las ayudas públicas de rehabilitación energética, que en programas recientes han cubierto porcentajes muy relevantes de la obra. Un bloque de los 70 con la comunidad organizada puede aislarse con una parte importante subvencionada. Eso convierte el defecto en oportunidad, pero solo si lo conoces antes de negociar el precio.

7. ITE pendiente o desfavorable: el semáforo del edificio

Los edificios antiguos están obligados a pasar periódicamente una inspección técnica (ITE o IEE según el municipio) que revisa estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones. El resultado es un semáforo: favorable, o desfavorable con obras obligatorias y plazos.

Antes de comprar en un edificio de los 70, pregunta tres cosas: ¿cuándo pasó la última inspección?, ¿con qué resultado? y ¿se ejecutaron las obras que ordenaba? Una ITE desfavorable no ejecutada significa obras obligatorias con fecha: no es un "ya veremos", es una derrama con calendario administrativo detrás, y el ayuntamiento puede ejecutarlas subsidiariamente y pasar la factura. Una ITE que ni siquiera se ha pasado estando obligado el edificio es todavía peor señal: sanción posible y patologías sin diagnosticar. Este dato no aparece en los anuncios; hay que pedirlo al administrador o consultarlo en registros oficiales del municipio.

Cuándo SÍ merece la pena un piso de los años 70

Después de siete riesgos, la parte que casi nadie escribe: estos pisos pueden ser la mejor compra del mercado. Merece la pena cuando se dan varias de estas condiciones:

• El edificio ya hizo los deberes: fachada rehabilitada con aislamiento, cubierta nueva, ascensor instalado, ITE favorable. Estás comprando ubicación y metros de los 70 con el mantenimiento ya pagado por otros.
• Los metros son de verdad. Un piso de los 70 de 90 m² suele tener estancias amplias, buena altura de techos y tabiquería fácil de mover. La obra nueva equivalente cuesta bastante más y rinde menos metros útiles.
• La ubicación es insustituible: barrios consolidados, con metro, colegios y todo a un paso, donde ya no se construye.
• El precio descuenta lo pendiente. Si el piso vale 200.000 € con todo hecho, y le faltan 15.000 € de derramas previsibles más 20.000 € de reforma interior, la oferta correcta se calcula restando. Comprar bien un piso de los 70 no es evitar los defectos: es pagarlos una sola vez, y que sea el vendedor.