La operación · Lo que cuesta comprar
Gastos de comprar una vivienda
Has visto el precio del anuncio y has echado la cuenta de la entrada. Falta la otra cuenta, la que no aparece en ningún portal y la que el banco no te financia: impuesto, notaría, registro, gestoría y tasación. Aquí está qué paga cada uno y cuánto suma en tu comunidad.
Calcula los gastos de tu compra
La calculadora aplica el impuesto de tu comunidad autónoma y suma notaría, registro, gestoría, tasación e hipoteca. Si solo compras, deja vacío lo que vendes: te da la cuenta de la compra sola.
Cuánto es, en una cifra
Un 10-15 % del precio de compra entre impuestos, notaría, registro y gastos de hipoteca. Sobre una vivienda de 200.000 € eso son entre 20.000 y 30.000 €.
La cifra importa por una razón concreta: el banco no financia los gastos. Financia un porcentaje del precio de la vivienda, y todo esto va aparte, en efectivo, el día de la firma. Es el motivo por el que más operaciones se caen a última hora.
Qué paga el comprador, uno a uno
- El impuesto de la compra. Es la partida más grande con diferencia. En segunda mano, el ITP: entre el 4 % y el 10 % según la comunidad autónoma. En obra nueva, IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados.
- La notaría de la compraventa. Va por arancel oficial en función del precio.
- El Registro de la Propiedad. Inscribir la compra, también por arancel.
- La gestoría, si la contratas para que lleve el papeleo y las liquidaciones.
- La tasación, cuando hay hipoteca. La pide el banco pero la paga el comprador.
Lo que no paga el comprador (y mucha gente cree que sí)
- La plusvalía municipal la paga el vendedor. Es un impuesto sobre el incremento de valor del suelo y le corresponde a quien vende, no a quien compra. Si alguien te la intenta repercutir, no es lo que dice la ley.
- Los gastos de la hipoteca los paga el banco. Desde la Ley 5/2019 el prestamista asume la notaría del préstamo, la gestoría, el registro y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Al comprador solo le queda la tasación.
Esto cambió en 2019 y todavía circulan cálculos antiguos que se lo cargan al comprador. Si un presupuesto te suma AJD de hipoteca, está desactualizado.
El valor de referencia puede subirte el impuesto
Aquí está la sorpresa más frecuente. El ITP no se calcula siempre sobre lo que pagas: se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro.
Si compras por debajo del valor de referencia —una ganga, una venta entre familiares, un piso para reformar— Hacienda liquida sobre el valor de referencia igualmente. Se puede recurrir, pero se paga primero. Conviene mirarlo antes de firmar, no después.
Segunda mano y obra nueva no pagan lo mismo
No es solo que cambie el nombre del impuesto: cambia la cuantía y quién lo recauda.
- Segunda mano: ITP, que va a la comunidad autónoma y por eso varía tanto de una a otra.
- Obra nueva: IVA, que es estatal y uniforme, más el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura.
Comparar dos viviendas de precio parecido sin mirar esto lleva a decisiones equivocadas: la diferencia en impuestos puede ser de varios miles de euros.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos asume el comprador de una vivienda?
El impuesto de la compra —ITP en segunda mano, IVA más AJD en obra nueva—, la notaría de la escritura de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría si la contrata y, cuando hay hipoteca, la tasación. La plusvalía municipal no: esa la paga el vendedor.
¿Qué porcentaje del precio se va en gastos?
La regla rápida es un 10-15 % del precio de compra entre impuestos, notaría, registro y gastos de hipoteca. Sobre una vivienda de 200.000 € son entre 20.000 y 30.000 € que hay que tener aparte de la entrada, porque el banco no los financia.
¿Cuánto se paga de ITP al comprar segunda mano?
Depende de la comunidad autónoma: entre el 4 % y el 10 % del precio, o del valor de referencia si este es mayor, con tipos reducidos en muchas comunidades para jóvenes o familias numerosas. La calculadora aplica el de tu comunidad.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa?
La notaría y el Registro de la Propiedad van por arancel oficial según el precio de la vivienda, así que suben poco aunque el precio suba mucho: en una compra media suman unos cientos de euros cada uno. El grueso de lo que llamamos «escriturar» no es el notario, es el impuesto.
¿Quién paga los gastos de la hipoteca?
Desde la Ley 5/2019 los asume el banco: notaría, gestoría, registro y el impuesto de actos jurídicos documentados del préstamo. Al comprador le queda la tasación, que sí paga él y suele rondar unos cientos de euros.
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?
La entrada que el banco no financia —habitualmente el 20 % del precio— más los gastos de la compra, que van aparte. Es la cifra que sorprende: no basta con tener la entrada, hay que tener la entrada y los gastos.
¿Y el piso, cómo está?
Los gastos son la mitad de la cuenta. La otra mitad es lo que te vas a encontrar dentro: aluminosis, derramas pendientes, las horas de sol que entran de verdad y si el precio está caliente o frío. Empieza por el informe de la vivienda →